WABA消化

主席的消息

董事会主席威尔·恩格尔
韦斯Galyon
2019年基石奖得主

基石俱乐部的成员是一个非常引人注目的精英群体,为建筑行业做出了贡献. 多年来,他们负责维护mg冰球突破试玩的一些事件和活动,包括:与主要立法者的特别立法会议, 会员大会的社交时间, 国际建筑商展的接待房间, 举办圣诞开放日, 新成员迎新活动, 当NAHB的员工和官员访问我们当地的协会时,为他们举办晚宴, 人类家园 和 我们军队的家园 ribbon cutting events.

In 1979, mg冰球突破试玩的领导想要向斯·沃默致敬, 我们协会的创始人和真正受人尊敬的领导者.  基石奖是为了表彰Si而设立的,颁奖典礼可能是我作为会员经历过的最难忘的事件.  也, 几乎在同一时间,我们认为不断要求一小群大公司赞助我们的社会和政治活动是不公平的.  显然,是时候让我们其他人来赞助这些活动了,但规模要小得多, 更实惠的方式. 虽然最初的奖项是一次性的,但这个想法很受欢迎.  认识到这个行业真正的“基石”的机会,以及从其他成员那里获得服务的经济机会,促成了基石俱乐部的诞生.

他们积极参与了从mg冰球突破试玩的地方层面开始的会员资格的所有三个阶段, 在州一级,他们参与堪萨斯建筑工业协会,在国家一级,他们在全国住宅建筑商协会的委员会工作, 基石奖获得者努力在每一个层面上“有所作为”,以改善整个建筑行业.

今年, 基石奖委员会, consisting of the last three Cornerstone Award recipients, 吉姆Gearhart, 大卫·盖兹和汤姆·鲍尔曼, 是时候表彰韦斯Galyon对我们行业的贡献了.

在一年一度的基石宴会上, 韦斯Galyon被宣布为今年的基石奖获得者,他在担任WABA总裁/首席执行官的三十多年里为协会和行业做出了杰出的贡献.  通过他的领导和指导过程, 他在威奇托建立了全国最顶尖的建筑协会之一.  对基石俱乐部的会员来说,他不仅仅是一个领薪水的职员,他是一个“建设者”.”  He does not use 2×4’s 和 nails as we do to build a house, 因为他通过联盟和合作将我们团结在一起,实现了我们单打独斗无法实现的目标.

在他的领导下,我们为员工建了一个新办公室, 当它变得明显, we needed a new “home” 和 Wess was our builder of choice. Wess带领我们成立了住宅建筑商关怀基金会,利用我们的集体努力来帮助我们合作的所有慈善事业,例如, 人类家园, 山谷中的胜利, 跨宗教事工, 威奇托儿童之家, 我们军队的家园, 许愿基金会和堪萨斯食品银行等等.

当涉及到任何影响我们行业政治的事情时,Wess一直是我们对民选官员的声音. 协会希望, 坐在餐桌旁,而不是出现在菜单上,在处理我们业务的政治领域时.  在这个领域,Wess曾在几个选择委员会任职,以雇用影响建筑行业的市和县工作人员. 他负责将威奇托市和塞奇威克县的建筑规范检查部门合并为一个政府机构,即今天的大都会地区建筑规范部.

Wess在获得我们的产品方面发挥了重要作用, 新建住宅, 通过我们的网站进入每个买家的手中, “ahouseahead.com.“他在建立这个网站时提供的领导使所有成员都有机会在互联网上以独特的方式推销他们新建的房屋.  “Ahouseahead.Com只销售新建房屋,并通过将所有“新”的东西集中在网络上的一个位置,将它们与互联网上所有的转售房屋区分开来.

Wess作为我们协会的首席执行官完成了许多事情,自1986年以来一直在我们的行业中“有所作为”.  We felt it was time to honor him for all his contributions.  The award will be presented to Wess at the 家展示 VIP night in February.  我们希望你们当晚能和我们一起向他致敬.

祝贺韦斯Galyon 2019基石获得者.

总统的消息

随着今年接近尾声,假期正在迅速临近,我们乐观地期待着2020年将面临的挑战和机遇.  当然, 我们希望事情会变得更好,因为我们会继续努力,走出这个仍然有点平坦的地方, 但稳定, 根据过去五年每年新建房屋的数量和销售量来衡量我们地区的市场.  随着积极的事情发生,比如消除扼杀就业的政府法规, especially at federal level; stabilizing costs of materials; continuing near record low interest rates; 和 what appears to be gradual but still growing confidence in the overall economy, 我们有很多要感谢的.

考虑到我们对当地市场的了解, 我认为,如果我们协会的所有成员都能接触到NAHB首席经济学家罗伯特·迪茨最近采访的内容,这将是有益的, 他谈到了2020年的“增长衰退”和住房问题.  The totality of the questions posed 和 Dietz responses to them are below:

NAHB Economist Robert Dietz Talks ‘Growth Recession’ 和 Housing in 2020

Q&全美住宅建筑商协会(National Association of 冰球突破试玩 Builders)首席经济学家就房地产市场和经济预测等冰球突破试玩问题进行了访谈.

资深编辑迈克·贝恩| 2019年10月22日

这是经济周期的第一个阶段? 下一次衰退会是温和的吗? 每当房屋建筑商聚在一起,像罗伯特·迪茨这样的行业经济学家出现在舞台上时,这些问题都是不可避免的. 

迪茨在2005年加入NAHB之前,曾担任国会税务联合委员会的经济学家, 他目前领导着一个由12名经济学家组成的小组,根据几个住房指标进行住房预测和分析. 

We asked him some of the burning questions home builders currently have, 比如经济的走向, 抵押贷款利率对销售的影响, 和 what are the supply-side concerns housing policy makers should heed.

问:你目前对美国经济的预测是什么.S. 它是否涉及经济衰退?

A  我们的预测窗口将持续到2021年底, 和 we don’t have a full-blown recession on our forecast tables right now. 

We’ve had a fairly consistent macro forecast for at least two years. 我们认为2018年将是相当强劲的一年,因为平均GDP增长率为3%.4% [in 2017]. 但它的增长率略低于这个数字,为2.9%, 和 we think that was due to the effects of international trade. 今年我们预计将放缓至2.增长率3%, 然后在2020年和2021年,我们会看到它进一步放缓, with both of those years having growth rates between 1% 和 2%. 事实上,在2021年,我们预测为1.增长率5%. 一些经济学家称之为“增长型衰退”.” 

In a growth recession, you can have the occasional weak quarter. 失业率开始上升. 它仍然会相当低, 但我们认为不会低于4%, 这意味着我们会有一些疲软的就业市场报告. 

Q  What’s causing—or will cause—GDP 和 job growth to slow? 

A  We think some macro risk factors will be responsible for the slowing. 其中一些已经被烤进蛋糕里了. 例如, 2018年增长相对稳健的原因是税制改革和减税, 吸引了大量的商业投资. 

这种刺激效应已经结束, 现在我们有了拖拽, 比如正在进行的贸易战, which are having an impact on manufacturing 和 the agricultural sectors, 这两个行业的疲软也对当地房地产市场产生了明显的影响. 

另一个宏观因素是劳动力市场依然吃紧. 这是一个好消息/坏消息的情况. 失业率是3.7%,非常棒. It’s good for rental housing dem和, it’s good for for-sale housing dem和. 但在生产率(GDP)增长不够强劲、工资增长不足以提高劳动力参与率的情况下,要填补建筑业的工作岗位可能会很困难, 这意味着你没有可用的工人储备, 因此, 就业增长放缓. 

Q  You mentioned trade policies affecting local housing markets. 怎么这么? 

A  由于最近的贸易政策,农业在过去两年中有所下降. 玉米和大豆价格同比下跌50%. 出口下降了. 所有这些都减少了一些农业地区的住房需求和经济活动.

对于制造业,我们有一些详细的分析. We do something called the 冰球突破试玩 Building Geography Index [HBGI], 我们用它来跟踪当地的市场情况. We don’t do it by metros because a fair number of people do that. 我们所做的是跟踪区域情况. 例如, we found that if you compare large metro suburbs with the exurbs, 去年,郊区发展得更快了.

我们的预测窗口将持续到2021年底, 和 we don’t have a full-blown recession on our forecast tables right now. 

但我们用这个指数做的另一个削减是看那些就业的大部分可归因于制造业的地区. 随着制造业的疲软, 我们注意到的是,这些制造业地区的独栋建筑也在下降.

我们在去年第二季度就发现了这一点, single-family permits in manufacturing areas were down just under 4%. So, 房地产市场明显疲软,这往往依赖于制造业和出口, 这是贸易战的后果.

这个指数上的计划, 展望未来, 是更新所有之前的地区差异吗, 在下一个季度, 我们将介绍一个新的. 所以,我们现在在我们自己内部讨论. If it’s third quarter, are we going to do agricultural areas? 大学城或有很多联排别墅的地区? There are a lot of different options; the idea being that everybody can come up with a top 10 list of something. 我们要远离这些.

我喜欢这种区域性的东西,因为它将我们正在谈论的宏观元素与建筑商正在建造的地方联系起来. 顺便说一下, 当我们观察这个国家的其他地方, 非制造业下降, 但他们只下降了一点点, 因此,最近独栋建筑的疲软主要集中在制造业领域. 

问:那通货膨胀和利率呢? 你对美联储有什么期待? 

 所以就有了贸易冲突, 就业增长放缓, 和 then we still have to be on the watch for any inflationary pressures, even though inflation has been missing in this current cycle. 因为这个原因, 美联储在2018年将基金利率上调100个基点的做法过于激进. There was just not the amount of inflation to require that policy position.

美联储的工作是保持最大限度的就业和防止通货膨胀,因此它将保持警惕. 这可能意味着,尽管美联储确实采取了鸽派姿态——它在9月份降息,我们认为它还会再次降息, 在那之后可能还会再降息两次,但降息的次数可能比华尔街预期的要少.

Q  This recovery started with builders targeting buyers of upscale, 豪华住宅, 同时注重打造入门级产品, 过去的经济复苏通常是由哪方面启动的, 后来. 在经济增长衰退之后,我们会看到高档建筑再次开始复苏吗?

A  No. 当我们现在看库存的时候, 没有很大的增长潜力 for that higher-end market, 哪一个是建造者最容易建造的. 我说“最容易”是有保留的,因为“容易”的建筑没有市场.” But in the—let’s call it the custom market—with larger, 高价住宅, 那里有更多的转售库存. That share of the market has been about 20% of housing starts. 我预计市场将保持平稳. 

Where we do expect to see growth is in the entry level [homes] market. It’s just starting to come in fits 和 starts 和 has been sluggish. 我们已经向前迈进了两步, 在入口层后退三步, 和, 如果有什么区别的话, 在去年, it was more like three steps forward 和 three steps back. 我们在地理指数中看到,入门级市场扩张潜力巨大的地方要么是那些人口密度较高的地区, 独栋detached-so, 较小的房屋或联排别墅建设. 

Where we do expect to see growth is in the entry level [homes] market. 只是开始断断续续……

现在, 如果你想想联排别墅建造的地方, 大城市有很好的例子, where you have townhouse construction in the exurbs near mass transit. 但在很多情况下, 那种高密度的独栋住宅, 独栋独立式住宅——正出现在内郊区. 当我们看地理指数的时候, 我们发现,由于2018年底和今年上半年的住房负担能力紧缩,这些大型地铁郊区的增长放缓幅度最大. 

这是前进三步,后退三步. 很多建筑商都进入了入门级,但他们在2019年初退缩了. 现在利率降低了,建筑商的融资渠道也开放了,我认为在本轮周期的剩余时间里,我们将看到低端市场的扩张.

So, 高端市场, 没有很大的增长潜力, 但它是相对稳定的, 部分原因是,很大一部分老年mg冰球突破试玩者是大笔现金或大笔首付mg冰球突破试玩者. There’s more growth potential at the entry level, but also more volatility.

结果是, 某些季度可能更为强劲, 我们认为这类产品会在哪里发展, 而其他季度——因为这些买家寻求入门级住房——将对住房负担能力状况的变化更加敏感. We saw that in the fall of 2018 when mortgage rates got to 5%. 高贷款价值的抵押贷款买家, that prospective first-time buyer who doesn’t have a large payment, 他们会对这些利率和首付要求非常敏感. 

抵押贷款利率在2017年和2017年上升, 对于一些mg冰球突破试玩者来说, 是不是让人产生了购买的紧迫感. 有什么影响, 在经济周期的这个阶段, 下降/稳定的低抵押贷款利率是否会影响买家和建筑商的信心?

A  买家前景相对谨慎. 如果你看看消费者信心指数, 他们有点过了高潮, 但它们接近20年来的低点, 所以我们处于一个很好的位置, 尽管由于2018年底股市下跌和政府部分关闭,今年的税收减少了.

But the other thing to keep in mind is that for a first-time homebuyer, 他们必须付首付款才能享受低利率. 我认为这是个挑战,因为, 由于房价和建筑成本的增长速度继续快于收入的增长, 对于越来越多的首次mg冰球突破试玩者来说,首付要求越来越遥不可及. 有时当我们关注利率时, 我们失去了将潜在需求转化为可以利用它的人的能力. 

此外,我们不能忘记供应方面的问题,这也是我过去四五年一直在做的事情. 大约75%的建筑商不是高产的, national home builders that get financing through Wall Street. They’re small 和 regional builders that get their financing through banks, 特别是社区银行. 当我们对收购、开发和建设贷款的融资条件进行季度调查时&C], interest rates from mortgages went up last fall 和 then came down. 但是当我们看AD的利率&C类贷款,尤其是建筑贷款,去年秋天上升,并一直保持在高位. 例如, a spec 1-to-4-unit construction loan is right around 6%. 它没有下来. 

我们每年做一次经济建筑商调查,我们仍然发现三分之二的房屋建筑商表示,他们市场上的大量供应很低或非常低.

So, there are some additional risk factors that are still in place for lending, 如果你没有这些借贷渠道. 即使你确实有一些增长和潜在需求,由于较低的抵押贷款利率, 除非建筑商能够获得融资,以便购买地块,否则它无法转化为单户住宅许可的增长, 开发土地, 建造家园. 所以,我有点担心. 

There’s a lot of discussion about what an inverted yield curve means. 当然, 这是股市技术分析的一部分, but the inverted yield curve is not a sufficient condition for a recession. 这并不能保证你能得到一个. It’s usually is a sign of an impending slowdown 和 some kind of recession, 比如在接下来的两到三年里.

But what it is a warning about is credit conditions in the bond markets. 这些市场告诉你,人们对贷款条件有些担忧. So, 换句话说,如果你看到一个倒挂的收益率曲线,然后追踪一些信贷紧缩的数据, 贷款流量开始下降——这是经济衰退的充分条件.

到目前为止,我们还没有看到. The September 10 consumer credit report shows that consumer credit grew. 但事实上,那些广告&贷款利率居高不下是信贷体系似乎比以往更加紧缩的一个方面, 这是一个令人担忧的问题. Whether it’s policy makers or homebuyers or other housing stake holders, 如果他们担心住房负担能力和库存的相对可用性, 他们需要关注住宅建筑市场供应方面的一些变量,这些变量表明,我们不会真正利用较低的利率来实现库存的大幅增长.

问:潜在的首次mg冰球突破试玩者无法凑齐首付,这是否会让那些想要进军入门级市场的建筑商处于弱势地位?

A  我们从人口统计和经济潜力得知,住宅建筑商的增长是在入门级市场. 这是那些第一次买房的千禧一代,他们现在30岁出头,租房,想买一套独栋住宅. 有风险. That’s why I said there is growth potential with higher volatility 和, 视信贷市场情况而定, 建筑商的融资成本可能会上升. 

在大部分的恢复期间, 监管成本更高, 随着2018年建筑材料成本的上升,我们看到木材价格出现了过山车般的波动. 房价一度上涨了60%,一套典型的独户住宅价格轻松上涨了8,000美元. If you think about the risk … the builder needs to repay the lenders, 他们必须支付这些费用, 其中一些是高度不稳定的. 随着生长周期的老化, 风险趋于增长, 和 I think that’s what we are seeing in these bond market conditions. 经济进一步放缓的风险越来越大, 即使你看一下基本的经济变量, 现在的情况似乎相当健康. 

问:所以,随着消费者信心的上升,并不一定意味着建筑商的信心也会随之上升?

A  是的. 我们看到建筑商信心指数去年秋天大幅下跌,此后一直在回升. It continues to trend up to the level 65, which is positive. 在调查的评论中, 我们听到建筑工人说的是, “我担心我找不到熟练工人. 我担心监管成本(包括影响费等), 而且我还有潜在的买家, 由于价格和负担能力的限制,他们不能都给我打电话要求抵押贷款.”

问:NAHB对建筑商是否过度使用土地持何种立场?

 It really depends on the kind of builder 和 where they build. 有很多大型的地铁市场,但它们的位置不对. 地理指数 他说,在今年年初,郊区是唯一增长的地方.

外郊区、内郊区和核心区的独户住宅许可数量都在下降. 远郊的发展是因为这些市场有很多可用的房子.  

如果你和一些分析师交谈,他们可能会说,对于这个都会区来说,地段供应相当大. 嗯,这取决于在市区的哪个地方. 这部分取决于建造者的类型. 财力雄厚的大型建筑商将更容易获得土地和地块. 我们每年做一次经济建筑商调查,我们仍然发现三分之二的房屋建筑商表示,他们市场上的大量供应很低或非常低. 所以我仍然会在全国范围内为典型的建筑商列出稀缺或相对稀缺的地段,这些建筑商是小型或区域性的建筑商.

我认为这在很大程度上是由于他们看到了相对积极的市场环境, 但这些地块的价格可能还没有达到建筑商将它们纳入其商业模式的水平,也无法满足潜在买家的预算限制. 试图制定更有效的分区规则, 试图对抗影响费的增长, trying to increase the speed at which l和 development occurs; all those things are factors that could really help with achieving housing affordability.

NAHB对房价升值的展望是什么?

 一些波动. 过去两年我们注意到的是,房价增长一直在放缓. 在此之前,房价的上涨肯定快于收入的增长. 在一个健康的市场中,房价的增长应该与收入的增长完全一致. When they’re growing faster, it’s usually a sign of scarcity. 当它们的增长速度超过收入增长速度时,通常是供应过剩的迹象. 

毫无疑问, 自经济大衰退以来,由于缺乏房屋建设,这个市场的特点是供应不足, 所以房价的增长比收入的增长要快一些. 这一差距已经缩小了一些. There is some interesting commentary out from Frank Nothaft, CoreLogic首席经济学家, 谁希望再加速一点.到2020年7月达到4%]. 我有点惊讶它会如此强大,因为当弗兰克和我谈论它进入2017年的时候, 并思考税收改革会带来什么, we said we didn’t expect tax reform to reduce the home building sector, 但我们确实认为这会减缓房价增长. 

这个周期实际上是冰球突破试玩经济放缓的. It’s not about a multiyear Great Recession type of environment. 

还有其他更为夸张的估计,比如房价下跌10%. 我们不认为我们会得到这样的东西, 但我们确实认为房价增长将放缓. 它确实. 我认为,他们(而不是我们)看到的是,较低的利率将带来一些副业需求和房价上涨. 我们的预测是房价的增长将继续略快于收入的增长. 如果我们陷入比增长衰退更严重的情况,两者最终都可能放缓. 

我认为,在目前的情况下,我们可以考虑的一件事是让建筑商问:今天更像1998年吗, 或者更像是2000年? 在这两种环境中, 你担心经济放缓:1998年与金融投资公司的金融问题有关, but the Fed was able to ease those concerns 和 the growth cycle continued; in 2000, 美联储缓和了对收益率曲线倒挂的担忧,然后2001年出现了经济衰退.

I tend to hedge closer to the idea that it’s closer to 1998 than to 2000. 当前的经济周期确实有一些增长潜力, 但如果我们进入像2000年那样的衰退, 这将给你一个很好的模拟经济在放缓条件下的样子. It would mean a slowdown in price growth 和 a slowdown in home building. 

这个周期实际上是冰球突破试玩经济放缓的. It’s not about a multiyear Great Recession type of environment. 是季度对季度,回顾你的战略计划. I’ll give you another example that’s consistent with that. Despite the slowdown in home production that we’ve seen since last fall, the size of the residential construction labor force has continued to grow. 考虑到单户住宅许可的下降,这与你所期望的正好相反. 你不会期望住宅建筑有很大的增长, 而是因为我们缺乏熟练的劳动力, people still want to get talent into their firms so when growth does return, 他们已经准备好了. 

我们已经有多年的建设不足. 建筑商对宏观经济逆风持谨慎态度, 但他们仍然看到了未来5到10年的巨大人口潜力,因为这些千禧一代逐渐进入35岁左右和40岁出头,真正代表了大量潜在的房屋建筑需求, 尤其是在独栋住宅方面.